Мы делаем мир точнее
+7 903 359 23 52
geomatika21@yandex.ru
20-30-40
geomatika21@yandex.ru
20-30-40
статьи
Что такое невостребованные земельные доли?
Невостребованные земельные доли — это доли в праве общей собственности на земельный участок (как правило, сельскохозяйственного назначения), которые по закону признают «брошенными» при определённых условиях.
Вот когда это возможно:
· Собственник не распоряжается долей три года и более подряд. Например, не сдаёт её в аренду, не продаёт, не использует сам для сельхозработ. Важное уточнение: если права на долю зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), признать её невостребованной по этому основанию нельзя.
· О собственнике нет сведений. Речь о ситуациях, когда в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий (принятых до вступления в силу закона о государственное регистрации недвижимости в 2015 году) не содержится данных о владельце доли.
· Собственник умер, и нет наследников. Доля может быть признана невостребованной, если наследников нет вообще, либо они юридически не могут наследовать (например, признаны недостойными), либо никто из них не принял наследство, либо все отказались, не указав, в чью пользу.
Как долю признают невостребованной
Процедура выглядит так:
1. Орган местного самоуправления по месту нахождения участка составляет список долей, которые подпадают под критерии невостребованных.
2. Этот список публикуют в СМИ, размещают на официальном сайте муниципалитета (если он есть) и на информационных щитах — не менее чем за три месяца до общего собрания собственников.
3. Собственники, которые считают включение необоснованным, могут направить письменные возражения в орган местного самоуправления или заявить об этом на собрании — это основание для исключения из списка.
4. Список утверждает общее собрание участников долевой собственности. С даты утверждения доли из списка признаются невостребованными.
5. Если собрание в течение четырёх месяцев после публикации не примет решения, список утверждает сам орган местного самоуправления.
Что происходит дальше
Здесь есть важный нюанс, связанный с датой. До 1 января 2025 года муниципалитету нужно было обращаться в суд, чтобы через судебное решение получить право муниципальной собственности на такие доли. С 1 января 2025 года правило изменилось: как только доля официально признана невостребованной, собственник автоматически утрачивает право собственности, а право муниципальной собственности возникает у муниципалитета во внесудебном порядке. Муниципалитет затем регистрирует это право в Росреестре на основании утверждённого списка. После этого землю можно вовлекать в оборот — сдавать в аренду, продавать для сельхознужд.
Выдел земельной доли регламентируется следующими нормативными документами:
· Земельный кодекс РФ. В нём заложены базовые принципы. Ключевая норма — статья 11.5: она определяет, что выдел земельного участка происходит из доли в общей долевой собственности. Также важны статьи 11.2 и 11.9: они устанавливают общие требования к образуемым участкам (например, про минимальные размеры, запрет на образование участков, которое мешает рациональному использованию земли — вклинивание, чересполосица).
· Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот закон детализирует правила именно для земельных долей (чаще всего речь о землях сельхозназначения). В нём:
o Статья 13 закрепляет два пути выдела: либо по решению общего собрания участников долевой собственности (если на нём утвердили проект межевания, перечень собственников и размер долей), либо индивидуально — собственник заключает договор с кадастровым инженером, который готовит проект межевания.
o Статья 13.1 подробно регламентирует порядок согласования проекта межевания с другими участниками долевой собственности. Извещение публикуют в СМИ, определённых субъектом РФ. Если в течение 30 дней возражений не поступит, проект считается согласованным. Споры разрешаются в суде. Также в этой статье говорится, что размер выделяемого участка может отличаться от того, что в документах на долю, — если это обусловлено свойствами почвы.
· Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он нужен на финальном этапе: после того как участок выделен и размежёван, его ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности. В законе есть нормы (в частности, статья 26), которые определяют, какие документы подаются в Росреестр и при каких основаниях регистратор может приостановить учёт.
· Подзаконные акты. Например, Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 № 388 утверждает требования к подготовке проекта межевания земельного участка.
· Собственник не распоряжается долей три года и более подряд. Например, не сдаёт её в аренду, не продаёт, не использует сам для сельхозработ. Важное уточнение: если права на долю зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), признать её невостребованной по этому основанию нельзя.
· О собственнике нет сведений. Речь о ситуациях, когда в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий (принятых до вступления в силу закона о государственное регистрации недвижимости в 2015 году) не содержится данных о владельце доли.
· Собственник умер, и нет наследников. Доля может быть признана невостребованной, если наследников нет вообще, либо они юридически не могут наследовать (например, признаны недостойными), либо никто из них не принял наследство, либо все отказались, не указав, в чью пользу.
Как долю признают невостребованной
Процедура выглядит так:
1. Орган местного самоуправления по месту нахождения участка составляет список долей, которые подпадают под критерии невостребованных.
2. Этот список публикуют в СМИ, размещают на официальном сайте муниципалитета (если он есть) и на информационных щитах — не менее чем за три месяца до общего собрания собственников.
3. Собственники, которые считают включение необоснованным, могут направить письменные возражения в орган местного самоуправления или заявить об этом на собрании — это основание для исключения из списка.
4. Список утверждает общее собрание участников долевой собственности. С даты утверждения доли из списка признаются невостребованными.
5. Если собрание в течение четырёх месяцев после публикации не примет решения, список утверждает сам орган местного самоуправления.
Что происходит дальше
Здесь есть важный нюанс, связанный с датой. До 1 января 2025 года муниципалитету нужно было обращаться в суд, чтобы через судебное решение получить право муниципальной собственности на такие доли. С 1 января 2025 года правило изменилось: как только доля официально признана невостребованной, собственник автоматически утрачивает право собственности, а право муниципальной собственности возникает у муниципалитета во внесудебном порядке. Муниципалитет затем регистрирует это право в Росреестре на основании утверждённого списка. После этого землю можно вовлекать в оборот — сдавать в аренду, продавать для сельхознужд.
Выдел земельной доли регламентируется следующими нормативными документами:
· Земельный кодекс РФ. В нём заложены базовые принципы. Ключевая норма — статья 11.5: она определяет, что выдел земельного участка происходит из доли в общей долевой собственности. Также важны статьи 11.2 и 11.9: они устанавливают общие требования к образуемым участкам (например, про минимальные размеры, запрет на образование участков, которое мешает рациональному использованию земли — вклинивание, чересполосица).
· Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот закон детализирует правила именно для земельных долей (чаще всего речь о землях сельхозназначения). В нём:
o Статья 13 закрепляет два пути выдела: либо по решению общего собрания участников долевой собственности (если на нём утвердили проект межевания, перечень собственников и размер долей), либо индивидуально — собственник заключает договор с кадастровым инженером, который готовит проект межевания.
o Статья 13.1 подробно регламентирует порядок согласования проекта межевания с другими участниками долевой собственности. Извещение публикуют в СМИ, определённых субъектом РФ. Если в течение 30 дней возражений не поступит, проект считается согласованным. Споры разрешаются в суде. Также в этой статье говорится, что размер выделяемого участка может отличаться от того, что в документах на долю, — если это обусловлено свойствами почвы.
· Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он нужен на финальном этапе: после того как участок выделен и размежёван, его ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности. В законе есть нормы (в частности, статья 26), которые определяют, какие документы подаются в Росреестр и при каких основаниях регистратор может приостановить учёт.
· Подзаконные акты. Например, Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 № 388 утверждает требования к подготовке проекта межевания земельного участка.
