Зона риска: как новые правила Водного кодекса меняют возможности застройки у воды

Раньше ситуация трактовалась так: в зонах затопления и подтопления можно было строить объекты капитального строительства, если в проекте закладывались меры инженерной защиты — например, дамбы, берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение уровня участка или свайные фундаменты. То есть достаточно было «обещать» защиту в документах, и стройку разрешали. 
Теперь закон изменил формулировку. В пункте 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса прямо прописано: в границах таких зон запрещается строительство объектов капитального строительства — за исключением самих сооружений инженерной защиты. Проще говоря: если в ЕГРН зафиксирована зона затопления или подтопления, возводить обычный дом, баню или другой капитальный объект нельзя. Единственное легальное исключение — построить можно только то, что само по себе является защитой: дамбу, берегоукрепительное сооружение. 
Дополнительно в статью добавили пункт 5. Он запрещает освоение территории специально для того, чтобы потом построить капитальный объект. То есть теперь порядок должен быть таким: сначала создаётся инженерная защита, и только после этого можно думать о других постройках. 
Какие последствия это имеет на практике для собственника земельного участка?
·    Отказ в согласовании. Если вы подадите уведомление о планируемом строительстве на участке в такой зоне, администрация с высокой вероятностью откажет. 
·    Риски при сделках. Для покупателей это серьёзный фактор. Если собственник продаст участок, скрыв факт нахождения в зоне затопления/подтопления, покупатель в будущем может оспорить сделку в суде (например, по статье 178 ГК РФ — как совершённую под влиянием существенного заблуждения). 
·    Самовольная постройка. Попытка построить что-то в обход запрета приведёт к тому, что объект признают самостроем. Его могут обязать снести за счёт владельца, а это существенные финансовые потери. 
·    Влияние на ликвидность. Участки в таких зонах могут заметно потерять в цене, так как возможности их использования сужаются. 
Важное уточнение: если у вас уже есть участок в такой зоне, но дом на нём построен и право собственности оформлено — новый закон на эту ситуацию не распространяется. Также не подпадают под действие новых правил те, кто подал документы на земельный участок или уведомление о строительстве до вступления изменений в силу
 
В целом цель изменений — повысить безопасность: защитить людей и имущество от рисков, связанных с паводками и подъёмом грунтовых вод. Поэтому собственникам стоит отнестись к новым правилам ответственно и заранее просчитать все варианты использования земли.