В каких случаях можно строить здания на землях сельскохозяйственного использования?

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо жилыми домами, садовыми домами, хозяйственными постройками, гаражами и другими объектами, размещение которых допускается на садовых земельных участках или огородных земельных участках, на земельных участках общего назначения в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года N 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, предназначенными для оказания услуг в сфере сельского туризма.
Согласно ст.35 Градостроительного кодекса в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд, личного подсобного хозяйства.
Таким образом главное условие возможности строительства здания на таких землях является отнесение земельного участка ко второму пункту (за исключением виноградников). В терминах территориального зонирования это будут зоны сельскохозяйственных предприятий и зоны садоводческих или огороднических некоммерческих объединений граждан.
Рассмотрим эти варианты:
1. Если вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка прямо допускает нужные постройки. В правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для зоны сельскохозяйственных предприятий среди видов разрешённого использования могут быть, например: «животноводство», «растениеводство», «обеспечение сельскохозяйственного производства». В таких случаях закон разрешает возводить объекты, которые напрямую связаны с этой деятельностью: фермы, амбары, ангары для техники, трансформаторные подстанции, водонапорные башни, сооружения для хранения и первичной переработки сельхозпродукции. А вот жилой дом в такой схеме построить не получится.
2. Для крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Здесь есть важное исключение из общего правила. Если участок используется для деятельности КФХ, закон (с учётом изменений 2022 года) разрешает возвести на нём один жилой дом. Но действуют жёсткие ограничения: не выше трёх этажей, общая площадь не более 500 м², а площадь застройки под домом — не более 0,25% от площади всего участка. При этом дом остаётся частью имущества КФХ — отдельно от участка его продать не получится.

• Чтобы точно понять, что можно строить именно на вашем участке, стоит проконсультироваться с кадастровым инженером: он поможет разобраться с категорией земель, видом разрешённого использования, градостроительным регламентом вашей зоны и подскажет, какие документы (выписка из ЕГРН, ГПЗУ, выписка из ПЗЗ) нужны для вашего случая — и убережёт от рисков самовольной постройки.