Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Проверьте, завышена ли кадастровая стоимость
Перед оспариванием нужно убедиться, что кадастровая стоимость действительно не соответствует рыночной.
Где посмотреть кадастровую стоимость?
·        Выписка из ЕГРН (можно заказать на Росреестре, через Госуслуги);
·        В режиме онлайн с помощью сервисов "Публичная кадастровая карта" и "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online";
·        С помощью сервиса "Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки";
·        В налоговом уведомлении (если уже пришел расчет налога).
Как понять, что стоимость завышена?
Сравните кадастровую стоимость с рыночной на дату оценки (обычно это дата последней массовой оценки в регионе).
Где взять данные о рыночной стоимости?
·        Анализ объявлений о продаже аналогичных объектов (Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость).
·        Отчет независимого оценщика (обязателен для оспаривания).
Пример:
·        Кадастровая стоимость квартиры – 5 млн. руб.
·        Похожие квартиры в этом же доме продаются за 3,5–4 млн. руб.
→ Есть основания для оспаривания.

2. Выберите способ оспаривания
Есть два пути: через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (внесудебный) или через суд.
 
Вариант 1. Через комиссию при Росреестре (быстрее и дешевле)
Когда подходит:
·        С момента последней оценки прошло менее 5 лет.
·        Есть ошибки в расчетах (например, неверная площадь или категория земли).
Пошаговый алгоритм:
Шаг 1. Закажите отчет о рыночной стоимости
·        Оценку должен проводить лицензированный оценщик (член СРО).
·        В отчете должна быть указана дата, совпадающая с датой кадастровой оценки.
Шаг 2. Подготовьте документы
·        Заявление на пересмотр кадастровой стоимости (форма есть на сайте Росреестра).
·        Отчет о рыночной стоимости.
·        Выписка из ЕГРН.
·        Документы, подтверждающие ошибки (если есть).
Шаг 3. Подайте заявление в комиссию
·        Лично в отделение Росреестра или МФЦ.
·        Онлайн через Госуслуги или сайт Росреестра.
Шаг 4. Дождитесь решения
·        Комиссия рассматривает заявление до 30 дней.
·        Если решение положительное – Росреестр внесет изменения, и налог пересчитают.
Стоимость:
·        Отчет оценщика – от 5 000 до 15 000 руб. (в зависимости от объекта).
·        Госпошлина – не взимается.
 
Вариант 2. Через суд (если комиссия отказала или прошло больше 5 лет)
Когда подходит:
·        Комиссия отказала.
·        С момента оценки прошло более 5 лет.
Пошаговый алгоритм:
Шаг 1. Подготовьте доказательства
·        Отчет оценщика (обязательно!).
·        Выписка из ЕГРН.
·        Сравнительный анализ цен на аналогичные объекты.
·        Если есть ошибки – документы, подтверждающие это (например, техплан с другой площадью).
Шаг 2. Составьте исковое заявление
·        Для физических лиц – в районный суд.
·        Для юридических лиц – в арбитражный суд.
Можно скачать образец в интернете или заказать у юриста.
Шаг 3. Оплатите госпошлину
·        Для физических лиц – 300 руб.
·        Для юридических лиц – 6 000 руб.
Шаг 4. Подайте иск и дождитесь решения
·        Суд рассматривает дело 2–6 месяцев.
·        Если решение в вашу пользу – Росреестр обновит данные.
Стоимость:
·        Отчет оценщика – от 5 000 руб.
·        Услуги юриста (по желанию) – от 15 000 руб.

3. Что делать после снижения кадастровой стоимости?
1.  Проверить обновленные данные в ЕГРН (через 10–14 дней после решения).
2.  Уведомить налоговую (если налог уже начислен по старой стоимости).
3.  Подать уточненную декларацию (если переплата была).

4. Когда оспаривание может не сработать?
·        Если рыночная стоимость близка к кадастровой.
·        Если оценка проведена корректно и ошибок нет.
·        Если пропущены сроки (лучше оспаривать в течение года после новой оценки).

5. Можно ли оспорить задним числом?
Нет, пересчет налога будет только с даты изменения кадастровой стоимости.

Вывод: стоит ли оспаривать?
✅  Стоит, если кадастровая стоимость сильно завышена (на 20–30% и более).
✅   Экономия на налоге может быть десятки тысяч рублей ежегодно.
❌  Не стоит, если разница небольшая – затраты на оценку и суд могут не окупиться.
Лучший вариант – начать с комиссии при Росреестре (это быстрее и дешевле). Если не получится – идти в суд.
Если нужна помощь – можно обратиться к юристам по недвижимости или оценочным компаниям.